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Kreditsicherheiten an Immobilien in Rumänien

Rechtsanwältin Oana Someşan

Bekanntlich gibt es keinen Kredit ohne Sicherheiten. Kreditsicherheiten können in Rumänien entweder an Immobilien oder an beweglichen Sachen wie z. B. Geschäftsanteile, Bankkonten, Sachgesamtheiten etc. bestellt werden. Sicherheiten an Immobilien (Hypotheken auf in Rumänien gelegenen Immobilien) sind in Rumänien für Finanzierungen des Erwerbs bzw. der Entwicklung von Immobilien weit verbreitet.

Gegenstand der Hypothek

Die Hypothek kann (i) Immobilien nebst Zubehör, (ii) das Nießbrauchrecht auf einer Immobilie nebst Zubehör, (iii) einen Miteigentumsanteil an der Immobilie oder sogar (iv) das Erbbaurecht, d. h. das Eigentum an dem Bau nebst dem Nutzungsrecht an dem zugrunde liegenden Fremdgrundstück, als Gegenstand haben. Eine Hypothek kann auch auf künftige Bauten bestellt werden.

Die durch die Hypothek belastete Immobilie ist im Hypothekenbestellungsvertrag genau, d. h. unter Angabe der Grundbuch- und Katasternummer zu beschreiben. Die Bestellung einer Hypothek auf alle aktuellen oder allen aktuellen und künftigen Immobilien des Schuldners erfüllt die o. g. Bedingungen nicht; hiermit wird der Hypothekengegenstand zu unbestimmt beschrieben. Rechtsfolge ist die Nichtigkeit des Hypothekenbestellungsvertrages.

Bestellung der Hypothek unbedingt durch notariell beurkundeten Vertrag
Der Vertrag zur Bestellung einer Hypothek auf einer Immobilie ist unbedingt in notariell beurkundeter Form abzuschließen. Wird diese Formvorschrift nicht eingehalten, ist der Hypothekenbestellungsvertrag absolut nichtig.

Grundbucheintragung der Hypothek für die wirksame Bestellung erforderlich
Die Hypothek auf einer Immobilie wird durch Grundbucheintragung bestellt. Daraus folgt, dass die Grundbucheintragung der Hypothek auf einer Immobilie nicht nur zwecks Sicherung der Drittwirkung vorgenommen wird, sondern sogar eine Voraussetzung für die wirksame Bestellung der Hypothek darstellt. Demzufolge hat die Grundbucheintragung einer Hypothek konstitutive Wirkung.
Was Hypotheken an künftigen Bauten anbetrifft, werden diese zunächst nur vorläufig im Grundbuch vermerkt, wobei die endgültige Grundbucheintragung der Hypothek erst nach Fertigstellung der Bauarbeiten und Eintragung des Baus ins Grundbuch stattfinden kann.

Umfang der Hypothek

Die Hypothek auf einer Immobilie erstreckt sich ohne weitere Formalitäten auf die Bauten und das Zubehör der Immobilie, selbst wenn diese nach der Bestellung der Hypothek entstanden sind. Wird das belastete Grundstück bebaut, erstreckt sich also die Hypothek automatisch auf den errichteten Bau. Trotz dieses Automatismus bevorzugen Banken es in der Praxis oftmals, Zusatzurkunden zum Hypothekenbestellungsvertrag abzuschließen, wodurch die Aufnahme des Baus als weiterer Gegenstand der Hypothek formalisiert wird.

Durch die Hypothek gesicherte Beträge

Eine Hypothek sichert die Rückerstattung des Kapitals (d. h. des Kredites), der Zinsen, Gebühren, Verzugszinsen und angemessenen Kosten für den Forderungseinzug oder den Schutz der Immobilie. Die Hypothek ist nur dann wirksam bestellt, wenn der dadurch gesicherte Betrag im Hypothekenbestellungsvertrag bestimmt wird oder aufgrund dieses Vertrages vernünftigerweise bestimmbar ist. 

Prüfung der Rechtslage der Immobilie – Due Diligence

Die Finanzierung des Erwerbs bzw. der Entwicklung einer Immobilie in Rumänien sollte erst nach eingehender Prüfung der Rechtslage der betreffenden Immobilie (Due Diligence), die auch als Sicherheit für die zu gewährenden Kredite dienen wird, erfolgen. Die Due Diligence dient der Identifizierung der Risiken betreffend die Immobilie. Insbesondere betrachtet sie betreffend die zu finanzierende Immobilie folgende Aspekte:

• die Geschichte der Immobilie (Erwerbsurkunden, Katasterdokumentationen Grundbucheintragungen);
• dingliche Belastungen;
• etwaige Restitutionsansprüche Dritter;
• Zahlung aller Steuern und Gebühren betreffend die Immobilie;
• Streitbefangenheit der Immobilie.

Der Abschluss eines Hypothekenbestellungsvertrages ohne vorherige Due Diligence kann in der Praxis zu erheblichen finanziellen Risiken für Banken und andere Finanzierer führen. Erfahrungsgemäß führen Banken und andere Finanziers gründliche Prüfungen der Rechtslage der zu finanzierenden Immobilie durch, zumal diese als Sicherheit für die Rückerstattung des Kredites dient.

Fazit

Für Finanzierungen des Erwerbs bzw. der Entwicklung von Immobilien sind die Sicherheiten an Immobilien (Hypotheken auf in Rumänien gelegenen Immobilien) in Rumänien weit verbreitet. Banken und andere Finanzierer müssen mit den Grundsätzen und Besonderheiten des rumänischen Immobilien- und Baurechts bestens vertraut sein und eine eingehende Due Diligence der gegenständlichen Immobilie vor der Kreditgewährung durchführen, um eventuelle Hindernisse hierfür im Vorfeld zu entdecken.

cffviseu

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