Neue Regelungen zur Umwandlung von Gesellschaften mit Immobilieneigentum

Andrada Haranguş

Vor knapp einem Jahr berichteten wir über neue Regelungen zur Verschmelzung (fuziune) und Spaltung (divizare) von Gesellschaften mit Immobilieneigentum, wonach die Übereignung der Immobilien infolge der o.g. Umwandlung aufgrund eines sog. Reorganisierungszertifikates ins Grundbuch einzutragen war.
Ende Mai wurden neue Regelungen in diesem Bereich eingeführt. Ähnlich wie die vorherigen Änderungen verschaffen die neuen Regelungen allerdings alles andere als Klarheit.

Hintergrund

Umwandlungen von Gesellschaften mit Immobilieneigentum war und ist in der Praxis mit Komplikationen und Unsicherheiten verbunden. Welche Umwandlungsunterlagen (der Verschmelzungs-/ Spaltungsplan oder der Gesellschafterbeschluss zur Genehmigung dieses Plans) in beurkundeter Form zwecks Grundbucheintragung der Übereignung der Immobilien abzuschließen sind und wie das hierfür anfallende Notarhonorar zu berechnen ist (festes oder wertbezogenes Honorar) sind Themen, die in der Praxis ständig debattiert werden.

Das Gesetz betreffend die Liegenschaftspublizität (LiegenschaftsG)1 wurde im Juli letzten Jahres dahingehend geändert, dass Notare am Ende des Umwandlungsverfahrens ein sog. Reorganisierungszertifikat (certificat de reorganizare) auszustellen hatten, auf dessen Grundlage der Eigentumsübergang im Grundbuch der relevanten Immobilien eingetragen wurde. Das Zertifikat war von einem Notar aufgrund des Gerichtsurteils und des Gesellschafterbeschlusses zur Genehmigung der Verschmelzung/ Spaltung auszustellen. Der Sinn und Zweck dieses Zertifikates war allerdings völlig unklar, zumal das o.g. Gerichtsurteil die Rechtmäßigkeit des Verschmelzungs-/Spaltungsverfahrens bereits feststellt und die übereigneten Immobilien im beurkundeten Gesellschafterbeschluss durch Grundbuch- und Katasternr. bereits (ausreichend) identifiziert sind.

Neue Gesetzesänderungen

Art. 24 des LiegenschaftsG wurde Ende Mai dahingehend geändert, dass die Übertragung der dinglichen Immobilienrechte infolge der Verschmelzung/ Spaltung aufgrund der nachfolgenden Dokumente ins Grundbuch eingetragen wird:

a. Gerichtsurteil betreffend den Verschmelzungs-/ Spaltungsplan;
b. Gründungsdokument (actul de înfiinţare) der neu entstehenden juristischen Person/en (im Fall von Spaltungen);
c. Dokument zur Änderung der Gründungsurkunde (actul de modificare a actului constitutiv) der umgewandelten juristischen Person oder, je nach Fall, Vertrag zwischen den juristischen Personen, wodurch die Änderungen von Stammkapital und/oder Vermögen festgestellt werden;
d. Beschluss der Gesellschafterversammlung betreffend die Umwandlung der juristischen Person/en;
e. Eintragungszertifikat (certificat de înmatriculare) vom Handelsregister für die neu entstehenden juristischen Person/en.

Das Gesetz schreibt ausdrücklich vor, dass die Unterlagen zu lit. b) – d) oben in beurkundeter Form abzuschließen und die Immobilien darin durch Grundbuch- und Katasternr. zu identifizieren sind.
Die o.g. Gesetzesänderungen werfen noch mehrere Rechtsfragen als die bisherigen Regelungen auf. Unter anderem:

• ist es unklar, ob unter dem Dokument zu lit. b oben tatsächlich die Gründungsurkunde der neuen Gesellschaft/en (rum. act constitutiv) oder vielmehr der Gesellschafterbeschluss zur Gründung der neuen Gesellschaft/en zu verstehen ist. Eine Beurkundung der Gründungsurkunde nebst der darin enthaltenen Aufzählung der im Vermögen befindlichen Immobilien wäre u.E. eine übermäßige Anforderung des Gesetzgebers, die dem Sinn und Zweck des Gesellschaftsgesetzes2 widersprechen würde;
• ist das Dokument zur Änderung der Gründungsurkunde (lit. c oben) gemäß dem Gesellschaftsgesetz eigentlich gerade der Gesellschafterbeschluss. Dieser wird allerdings in der nachstehenden lit. d des Art. 24 nochmals ausdrücklich erwähnt, so dass nicht nachvollziehbar ist, was diese Änderungsurkunde eigentlich zu enthalten hat;
• ist es ebenso undeutlich, um was für einen Vertrag für die Feststellung der Änderungen von Stammkapital/ Vermögen (lit. c oben) es sich handeln könnte, da es bei Verschmelzungen/ Spaltungen i.d.R. nicht zum Abschluss derartiger Verträge kommt.

Fazit

Leider ist die Grundbucheintragung des Eigentumsübergangs an Immobilien infolge eines Umwandlungsverfahrens in der aktuellen Regelung noch unklarer geworden. Statt die in der Praxis entstandenen Dilemmas auszuräumen, hat der Gesetzgeber mehr Unklarheit und Unsicherheit in diesem Bereich geschaffen. Es ist zu erwarten, dass diese Aspekte vom Gesetzgeber durch neue Gesetzesänderungen oder von der Landesagentur für Kataster und Liegenschaftspublizität (durch eine entsprechende Anpassung und Ergänzung des Reglements über Grundbucheintragungen) geklärt werden.

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1 Gesetz Nr. 7/ 1996.

2  Gesetz Nr. 31/ 1990.

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