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Transaktionen mit landwirtschaftlichen Grundstücken in Rumänien – oft problematisch

Rumänien besitzt 14,7 Millionen Hektar an landwirtschaftlichen Grundstücken, wovon 10 Millionen Hektar Ackerland sind. Gemäß einer Einschätzung von 20081 waren damals ca. 6,8 Millionen Hektar an landwirtschaftlichen Grundstücken nicht bepflanzt/bewirtschaftet. Heutzutage ist der Anteil der brachliegenden landwirtschaftlichen Grundstücke in Rumänien geringer, jedoch immer noch hoch.

Nach wie vor verzeichnet Rumänien einen Aufwärtstrend des Interesses ausländischer Investoren an dem Erwerb von Landwirtschaftsflächen. Meist erfolgt dies zum Zweck der Bewirtschaftung. Zumal die Kaufpreise der landwirtschaftlichen Grundstücke in den vergangenen Jahren konstant um 10 bis 15 Prozent jährlich gestiegen sind und dieser Trend sich fortzusetzen scheint, ist ein Erwerb jedoch auch als Investition interessant. Die aktuellen Preise landwirtschaftlicher Grundstücke in Rumänien sind immer noch günstiger als in den meisten EU-Mitgliedstaaten.
Beim Erwerb solcher Flächen ist jedoch aus juristischer Sicht Achtsamkeit geboten. Auf folgende Probleme stoßen Investoren regelmäßig.

Fehlende Flurstückspläne

Ein wichtiger negativer Aspekt ist das Fehlen von Flurstücksplänen und -tabellen für die entsprechenden Grundstücke. Diese Situation kommt in Rumänien leider relativ häufig bei denjenigen Grundstücken vor, für die gemäß den rumänischen Restitutionsgesetzen von vor 2013 Eigentumstitel ausgestellt wurden.
Ein Flurstücksplan (rum. plan parcelar) wird von autorisierten Katastersachverständigen erstellt und von dem zuständigen Bürgermeisteramt – lokaler Ausschuss für Grundstücksangelegenheiten (rum. comisia locală de fond funciar) sowie dem Katasteramt geprüft und gestempelt, um die genaue Lage jeder Parzelle in dem entsprechenden Flurstück (rum. tarla) zu identifizieren.

Im Hinblick auf die Erstellung des Flurstücksplanes vermisst der Sachverständige das gesamte Flurstück und legt Lage, Abmessungen und technische Details aller einzelnen Grundstücksparzellen, die zu dem entsprechenden Flurstück gehören, fest. In der Flurstückstabelle werden alle Parzellen des entsprechenden Flurstücks mit deren entsprechenden Daten (Nr. der Parzelle, Oberfläche, Katasternummer, für jede Parzelle ausgestellter Eigentumstitel, etc.) aufgelistet.

Fehlt ein vom Katasteramt geprüfter und gestempelter Flurstücksplan, ist die Lage der zu diesem Flurstück gehörenden Parzellen nicht sicher und können Überlappungen der Grundstücke nicht ausgeschlossen werden. Bei der Erstellung der Flurstückspläne können in Ausnahmefällen sogar noch gravierendere juristische Probleme betreffend einige Grundstücke (wie z. B. ein doppelter Verkauf vor der Eintragung ins Grundbuch2) entdeckt werden. 
Daher ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken vor der Genehmigung von Flurstücksplänen grundsätzlich nicht empfehlenswert.  

Andere mögliche Probleme 

betreffend landwirtschaftliche Grundstücke in Rumänien
Andere Probleme, mit denen Investoren beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken konfrontiert werden können, sind u. a.:
• Manche landwirtschaftliche Grundstücke in Rumänien sind immer noch nicht im Grundbuch eingetragen, weil die Eigentümer die hierfür erforderlichen Formalitäten nicht durchgeführt haben. Solche Grundstücke können ohne vorherige Grundbucheintragung (die häufig der Käufer initiieren und bezahlen muss) nicht verkauft werden; 
• Betreffend einige Grundstücke bestehen immer noch nicht gelöste Restitutionsanträge Dritter; 
• Einige Grundstücke weisen verschiedene juristische Probleme in deren Geschichte (wie z. B. die Nichtbeachtung der Formerfordernisse beim Abschluss von Kaufverträgen, Verkauf der Grundstücke trotz Bestehens von Veräußerungsverboten etc.) auf.

Due Diligence

Um eventuelle juristische Probleme betreffend landwirtschaftliche Grundstücke in Rumänien zu entdecken und Transaktionen darüber möglichst rechtssicher abzuschließen, ist die Überprüfung der Rechtslage der Grundstücke vor deren Erwerb im Rahmen eines Due Diligence Verfahrens von wesentlicher Bedeutung. Die Due Diligence dient der Identifizierung von gravierenden Risiken betreffend die untersuchten landwirtschaftlichen Grundstücke. 

Fazit

Obwohl das Interesse für landwirtschaftliche Grundstücke in Rumänien groß ist und die Preise grundsätzlich als attraktiv gelten, dürfen die technischen und juristischen Probleme, mit denen sich deren potentielle Erwerber und Nutzer konfrontiert sehen können, nicht unterschätzt werden. 
In einigen Fällen bestehen sogar gravierende juristische Probleme, die oft bis zum Eigentumsverlust oder der Unmöglichkeit der Nutzung der erworbenen Landwirtschaftsflächen führen können. Daher ist die Durchführung eines Due Diligence Verfahrens vor dem Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken absolut empfehlenswert. 
 


1https://ro.wikipedia.org/wiki/Agricultura_României
2 Der Rechtsschein, dass ein und dasselbe Grundstück mehrere Eigentümer hat, kann in der Praxis naturgemäß einen „Deal- Breaker“ darstellen; die Lösung solcher Situationen kann äußerst kompliziert sein.

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